Guide du propriétaire · Bouches-du-Rhône

Un squatteur peut-il devenir propriétaire de votre maison ?

Mis à jour le 3 novembre 2026

En bref. En théorie oui, en pratique très rarement. Le Code civil permet d'acquérir un bien par la possession : c'est la prescription acquisitive. Mais il faut 30 ans d'occupation continue, paisible, publique, non équivoque et comme un propriétaire. Une occupation obtenue par la violence ne compte pas tant que la violence dure, et une demande en justice du propriétaire interrompt le délai.

Ce que dit la loi : la prescription acquisitive

La prescription acquisitive, qu'on appelle aussi usucapion, permet d'acquérir un bien par l'effet de la possession, sans titre de propriété (article 2258 du Code civil). Pour un bien immobilier, le délai est de 30 ans (article 2272).

Le même article prévoit un délai de 10 ans pour celui qui a acheté de bonne foi avec un titre, par exemple un acte de vente signé par une personne qui n'était pas réellement propriétaire. Ce délai court ne concerne pas les squatteurs, qui n'ont aucun titre.

Les conditions à réunir pendant 30 ans

Selon l'article 2261 du Code civil, la possession doit être :

continue et non interrompue : sans période d'abandon ni reprise du bien par le propriétaire ;
paisible : sans violence ;
publique : au vu de tous, pas en cachette ;
non équivoque : sans doute sur le fait que l'occupant se comporte en propriétaire ;
à titre de propriétaire : l'occupant agit comme s'il était chez lui, entretient le bien, s'en occupe comme un propriétaire.

Pourquoi un squat remplit rarement ces conditions

Une entrée par effraction ou par la force ne fait pas courir le délai : selon l'article 2263, les actes de violence ne peuvent pas fonder une possession utile, qui ne commence que lorsque la violence a cessé.

Surtout, le propriétaire peut interrompre le délai à tout moment. Une demande en justice, même en référé, interrompt la prescription (article 2241). Le délai est aussi interrompu si l'occupant est privé de la jouissance du bien pendant plus d'un an (article 2271). Dans ce cas, il faudrait tout recommencer à zéro.

Comment protéger votre bien

Agissez dès que vous découvrez l'occupation : plainte, constat, demande au préfet ou au juge. Voir notre guide Maison squattée : que faire ?
Gardez les preuves de votre propriété : titre de propriété, avis de taxe foncière, contrats d'assurance et factures à votre nom.
Surveillez un bien vide : passez régulièrement ou faites passer quelqu'un, et faites constater tout changement.

Et si le bien est occupé depuis longtemps ?

C'est au juge de dire si les conditions de la prescription sont réunies, et c'est à celui qui l'invoque d'en apporter la preuve. Si l'occupation dure depuis des années, faites le point avec un avocat avant toute démarche. Un bien occupé, même depuis longtemps, reste à vous tant qu'un juge n'en a pas décidé autrement.

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Questions fréquentes

Au bout de combien de temps un squatteur peut-il devenir propriétaire ?

Il faut 30 ans d'occupation continue, paisible, publique, non équivoque et comme un propriétaire (articles 2261 et 2272 du Code civil). Une occupation par la violence ou contestée en justice ne remplit pas ces conditions.

Payer la taxe foncière suffit-il à empêcher la prescription ?

Non. Payer la taxe foncière prouve que vous êtes propriétaire, mais ce qui interrompt le délai, c'est une demande en justice ou le fait que l'occupant soit privé du bien pendant plus d'un an.

Peut-on vendre un bien occupé depuis des années ?

Le bien reste votre propriété tant qu'un juge n'a pas reconnu une prescription. Il peut être vendu chez le notaire, en informant l'acheteur de l'occupation.

Sources : Code civil, articles 2241, 2258, 2261, 2263, 2271 et 2272 (Légifrance). Cette page donne des repères généraux et ne remplace pas le conseil d'un avocat.