Guide du propriétaire · Bouches-du-Rhône

Vendre une maison insalubre ou à rénover en l'état

Mis à jour le 3 novembre 2026

Vendre en l'état : ce que ça veut dire

Vendre en l'état, c'est vendre le bien tel qu'il est, sans faire de travaux avant la vente. L'acheteur l'accepte en connaissance de cause et le prix tient compte des travaux qu'il devra faire. C'est souvent la solution quand les travaux dépassent vos moyens, quand le bien vient d'une succession, ou quand vous ne voulez plus vous en occuper.

Les diagnostics obligatoires

Même pour une maison en ruine, le vendeur doit fournir un dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse ou à l'acte de vente. Selon le bien, il comprend notamment :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• le constat de risque d'exposition au plomb, pour un logement construit avant le 1er janvier 1949 ;
• l'état amiante, si le permis de construire date d'avant le 1er juillet 1997 ;
• l'état des installations d'électricité et de gaz, si elles ont plus de 15 ans ;
• l'état des risques, et selon les zones, les diagnostics termites, mérule ou bruit d'aéroport ;
• le contrôle de l'assainissement non collectif, si la maison n'est pas raccordée au tout-à-l'égout.

Sans ces diagnostics, vous ne pouvez pas vous exonérer de la garantie des vices cachés pour les défauts qu'ils auraient dû révéler (article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation). Le diagnostiqueur vous dira lesquels s'appliquent à votre bien.

Maison frappée d'un arrêté d'insalubrité ou de mise en sécurité

Un arrêté de la mairie ou de la préfecture n'interdit pas de vendre. L'acheteur doit en être informé, et le notaire vérifie son existence avant la vente. Les travaux ou interdictions prévus par l'arrêté concernent le propriétaire : après la vente, c'est l'acheteur qui en a la charge.

Les vices cachés

Le vendeur doit garantir l'acheteur contre les défauts cachés qui rendent le bien impropre à son usage (article 1641 du Code civil). Un vendeur particulier peut prévoir une clause qui l'en exonère, mais seulement pour les défauts qu'il ne connaissait pas (article 1643). Ce que vous savez, dites-le : c'est votre meilleure protection.

À quel prix vendre une maison à rénover ?

Il n'y a pas de règle fixe. Le prix part de ce que vaudrait le bien une fois rénové, à cet emplacement, moins le coût et la durée des travaux, et le risque que prend l'acheteur. Plus les travaux sont lourds et incertains, plus l'écart avec le prix d'un bien en bon état est important.

Trois options pour vendre

• Faire les travaux avant de vendre : vous vendez plus cher, mais vous avancez l'argent et le temps des travaux.
• Vendre à un particulier qui veut rénover : possible, mais il lui faut souvent un crédit pour l'achat et pour les travaux, ce qui allonge les délais.
• Vendre à un investisseur qui rachète comptant : vous vendez en l'état, sans attendre de crédit, à un prix qui intègre les travaux.

Questions fréquentes

Sources : Service-public.gouv.fr, diagnostics immobiliers ; Code civil, articles 1641 et 1643 ; Code de la construction et de l'habitation, article L271-4 (Légifrance).