Guide du propriétaire · Bouches-du-Rhône

Maison en indivision : comment vendre, même sans l'accord de tous ?

Mis à jour le 3 novembre 2026

L'indivision en deux mots

Un bien est en indivision quand il appartient à plusieurs personnes à la fois, chacune pour une part : des héritiers après un décès, un couple, des frères et sœurs. Personne ne possède une pièce en particulier, chacun a des droits sur l'ensemble.

Vendre à l'amiable : il faut l'accord de tous

Vendre le bien est un acte de disposition, qui demande le consentement de tous les indivisaires (article 815-3 du Code civil). Quand tout le monde est d'accord, c'est la voie la plus simple et la plus rapide : la vente se signe chez le notaire et le prix est réparti selon les parts de chacun.

Si un indivisaire bloque : la majorité des deux tiers

Depuis 2009, les indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent passer outre un refus (article 815-5-1 du Code civil) :

1. Ils expriment leur intention de vendre devant un notaire.
2. Dans le mois qui suit, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires.
3. Si l'un d'eux s'oppose ou ne répond pas dans les 3 mois, le notaire le constate par procès-verbal.
4. Le tribunal judiciaire peut alors autoriser la vente, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

Attention : dans ce cas, la vente se fait par licitation, c'est-à-dire aux enchères, et non à un acheteur choisi à l'avance.

Demander le partage en justice

« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » (article 815 du Code civil) : chaque indivisaire peut demander le partage à tout moment. Le tribunal judiciaire ouvre les opérations, un notaire est désigné pour faire les comptes, et si la maison ne peut pas être partagée en nature, elle peut être vendue aux enchères. C'est la voie la plus longue.

Vendre sa part à une autre personne

Vous pouvez aussi vendre vos seuls droits sur le bien, sans vendre la maison entière (article 815-14 du Code civil) :

• vous notifiez aux autres indivisaires, par acte de commissaire de justice, le prix, les conditions et l'identité de l'acheteur ;
• ils ont un mois pour se porter acquéreurs à votre place, c'est leur droit de préemption ;
• s'ils le font, ils ont deux mois pour réaliser l'achat.

L'acheteur d'une part devient indivisaire avec les autres : c'est une situation que peu d'acheteurs acceptent, ce qui pèse sur le prix.

Après une succession

Après un décès, les héritiers sont en indivision sur la maison jusqu'au partage. Si vous êtes d'accord pour vendre, le notaire chargé de la succession peut organiser la vente. Si vous ne l'êtes pas, les solutions ci-dessus s'appliquent.

Questions fréquentes

Sources : Code civil, articles 815, 815-3, 815-5-1 et 815-14 (Légifrance). Cette page donne des repères généraux et ne remplace pas le conseil d'un notaire ou d'un avocat.